市場預期的LPR（貸款市場報價利率）下調(diào)如約而至，且力度遠超預期。8月22日，新出爐的1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，分別較上一期下調(diào)5個和15個基點。

　　這與每位購房者的房貸還款額息息相關，若貸款100萬元、30年等額本息還款，今年兩次下降15個基點，即總計30個基點，相比降息前月供可以減少約200元，已經(jīng)在還貸的購房者也可以在明年元旦享受最新利率。

　　除此以外，LPR下調(diào)還與銀行負債端壓力減輕和實體融資需求不足等因素有關，此舉將對降低實體經(jīng)濟融資成本、提振市場主體信心、促進信貸有效需求回升發(fā)揮積極作用。

　　作為LPR風向標，MLF（中期借貸便利）操作利率在8月15日超預期下調(diào)10個基點，市場對LPR報價結果頗為關注。正如市場所預期，LPR下調(diào)如約而至，且力度遠出預期。

　　“首先，市場普遍預計，本月1年期LPR將會下調(diào)10個基點，5年期以上則會超過10個基點。但此次5年期以上LPR下調(diào)15個基點，超出市場預期。其次，這次5年期以上LPR的調(diào)降力度和5月20日一樣，但1年期LPR降幅只有5個基點，主要原因是融資環(huán)境很寬松，銀行同業(yè)拆借、企業(yè)票據(jù)融資利率降到1%以下，創(chuàng)歷史新低，不需要再次下降。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《國際金融報》記者表示。

　　從下調(diào)幅度來看，此次1年期LPR和5年期以上LPR不對稱下調(diào)，后者下調(diào)幅度尤其明顯，民生銀行首席研究員溫彬對《國際金融報》記者表示，1年期LPR下調(diào)幅度較小，主要源于當前市場短端利率整體已處于較低水平，若繼續(xù)引導1年期LPR下調(diào)，容易加劇企業(yè)的套利行為；而5年期以上LPR繼5月以后，再度大幅下調(diào)15個基點，主要在于當前穩(wěn)地產(chǎn)壓力較大，利率仍有調(diào)降空間，且中長期貸款需求更需提振，壓降長端LPR利率將有效降低居民和企業(yè)的融資成本，提升其加杠桿的意愿。

　　在當前地產(chǎn)銷售再度轉弱、居民加杠桿意愿持續(xù)低迷和穩(wěn)增長壓力依然較大的情況下，5年期以上LPR報價再度大幅下調(diào)15個基點，背后的政策導向為提振寬信用進程，也將有助于縮窄與往年房貸執(zhí)行利率的差距。

　　從金融數(shù)據(jù)來看，7月的信貸和社融“二次塌方”，當月的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)也顯示工業(yè)生產(chǎn)、消費和投資增速較上月全面走低，顯示我國經(jīng)濟恢復的基礎尚需穩(wěn)固。

　　在投資方面，房地產(chǎn)投資仍然是最主要的拖累項。7月房地產(chǎn)投資同比增速為-12.1%，跌幅仍然較大，土地成交、新開工、施工面積同比跌幅都在四成以上，其中一個重要原因就是房地產(chǎn)銷售疲軟。

　　因此，從政策上增加對剛需的支持力度不僅有必要，而且有空間，從實體融資和居民的消費意愿上來看，由于受到疫情反復的沖擊，企業(yè)和居民加杠桿意愿持續(xù)低迷，信貸結構延續(xù)今年以來的欠佳態(tài)勢。溫彬表示，信貸領域供需矛盾進一步加大，也促使新發(fā)放貸款利率繼續(xù)走低。

　　同時，從銀行負債端來看，由于今年同業(yè)存單等市場化主動負債成本持續(xù)走低、結構性存款規(guī)模及收益率持續(xù)下降，疊加降低撥備覆蓋率等操作，銀行負債端的壓力減小，起到一定的降成本效果，也是本月LPR下降的背景原因之一。

　　LPR的動向與房貸一族息息相關，直接影響著購房者的房貸利率及購房成本。5月20日，5年期以上LPR下調(diào)至4.45%，因此首套房貸利率下限由4.4%調(diào)整至4.25%，多地紛紛調(diào)整利率。

　　8月22日降息后，銀行又會有什么動作？以北京為例，在調(diào)整前，北京首套房貸利率為4.45%加55個基點到5%，二套房貸款利率為4.45%加105個基點到5.5%。此次調(diào)整后，北京目前首套個人住房商業(yè)貸款利率將調(diào)整為4.3%加55個基點，下限為4.85%；二套房貸利率調(diào)整為4.3%加105個基點，約為5.35%。

　　“明天開始執(zhí)行首套房4.85%；二套房5.35%的利率，從明天到下月放款的都可以享受這個利率，這可以算是近兩年最低的利率了。”北京工行某支行人員對記者表示。

　　這也是LPR捆綁房貸利率后，北京首套房貸利率首次跌破5%，上海地區(qū)的利率同樣也下調(diào)15個基點，首套房、二套房的利率分別從4.8%、5.5%降至4.65%、5.35%。但在一些執(zhí)行差別化住房信貸政策的二線城市，比如昆明、南京、蘇州等，已有銀行將首套房貸款利率調(diào)整至4.1%的下限值。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此次8月22日央行降息政策，對于不同時點買房的人群均有影響。比如，過去幾年購房的群體恰好買在還貸利率較高的節(jié)點，有些人的房貸利率甚至突破6%，因此提前還貸成為近期的一個熱點話題。LPR下調(diào)對于這類群體也是一個好消息。“到了明年元旦，此類購房者也可以享受利息下降的優(yōu)惠。今年兩次下降15個基點，即總共30個基點。單純從這個角度看，明年此類購房者100萬元貸款，月供至少可以減少200元左右。換句話說，購房者稍安勿躁，也可以享受今年多次降息帶來的利好，沒有必要提前還貸。”嚴躍進對記者表示。

　　以300萬元、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，在上海地區(qū)，利率調(diào)整前，部分銀行首套房貸款利率為4.8%（LPR+35BP），此時月供額為15739.96元；此次利率調(diào)整后，首套房貸款利率為4.65%，月供額為15469.1元。如此計算，月供額減少270.86元，一年約減少3250元。

　　如果是最近剛完成房產(chǎn)交易的購房者，且銀行貸款還沒有批，那么可以搭上此次降息快車，及時享受優(yōu)惠。若已經(jīng)開始還貸，那就到明年元旦后可享受最新利率。對于今年下半年打算購房的群體，當前金融政策是非常友好、寬松的，購房的美好窗口期已經(jīng)開啟。房貸利率持續(xù)下降，疊加首付比例下調(diào)、房企降價優(yōu)惠、二套房可以享受首套房利率優(yōu)惠等，客觀上使得買房的性價比進一步增大。

　　“對于此類購房者來說，在獲得低利率房貸的時候，適當問一下最低利率是否有條件、放款速度如何、合作的樓盤情況如何。此類問題清楚了，購房方面可以主動一些，積極抓住‘降房價、降首付、降利息’的最佳時期。”嚴躍進提醒購房者。

　　“這次降息對剛需和改善型需求和換房需求，都有比較大的促進作用。”李宇嘉對記者表示。