8月22日，央行公布LPR利率報(bào)價(jià)情況，LPR如期下降，其中一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）從3.70%下調(diào)至3.65%，降幅5BP；五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）從4.45%下調(diào)至4.30%，降幅15BP。這也是年內(nèi)第二次調(diào)降1年期LPR利率，第三次調(diào)降5年期LPR利率，年內(nèi)1年期LPR利率累計(jì)下降15BP，5年期LPR利率累計(jì)下降35BP。

　　

　　從市場(chǎng)的預(yù)期來(lái)看，此次LPR的下降，符合市場(chǎng)預(yù)期，但幅度略有不及。

　　就在8月15日，央行開(kāi)展4000億元MLF和20億逆回購(gòu)，均降息10BP至2.75%和2%。在央行的貨政報(bào)告中提出的“市場(chǎng)利率+央行引導(dǎo)→LPR→貸款利率”傳導(dǎo)機(jī)制下，MLF與OMO政策利率的下調(diào)，也勢(shì)必傳導(dǎo)至LPR的報(bào)價(jià)上，進(jìn)而降低市場(chǎng)貸款利率。因此本次LPR的下降可以理解是前期MLF降息后的操作。不過(guò)從下降幅度上看，8月15日的超預(yù)期降息，表明實(shí)體經(jīng)濟(jì)的需求和房地產(chǎn)都面臨較大的壓力，市場(chǎng)多數(shù)預(yù)期一年期和五年期LPR會(huì)調(diào)降10BP和20BP，趕在面臨三季度通脹壓力之前，提前降息，更好的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)地產(chǎn)。

　　而從經(jīng)濟(jì)基本面來(lái)看，更能夠理解當(dāng)前LPR下降的必然性。

　　近期官方公布了一系列的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，除出口外，其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都顯著弱于6月份，疫后經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇面臨中斷的可能，經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇的壓力進(jìn)一步加大。特別是在疫情的持續(xù)擾動(dòng)和房地產(chǎn)景氣度低迷的影響下，PMI、社融、信貸、工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等均下降幅度較大，且遠(yuǎn)不及市場(chǎng)預(yù)期。

　　雖然6月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)好轉(zhuǎn)主要受到疫后復(fù)蘇的影響，市場(chǎng)對(duì)7月的下降已經(jīng)有所預(yù)料，但差到如此程度，顯然也超出了市場(chǎng)的預(yù)期。也正因?yàn)榇耍?月15日央行調(diào)降了OMO及 MLF 利率，政策寬信用意圖明顯。

　　同時(shí)，反映實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求的信貸數(shù)據(jù)，不僅總量上大幅度回落，結(jié)構(gòu)上表現(xiàn)更差。企業(yè)短期和中長(zhǎng)期貸款雙雙回落，企業(yè)投資意愿低迷，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求不振，經(jīng)濟(jì)修復(fù)基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。居民短貸及中長(zhǎng)期貸款同樣大幅度回落，居民預(yù)期收入下降和儲(chǔ)蓄意愿的增強(qiáng)導(dǎo)致居民需求疲弱。7月又發(fā)生了影響全國(guó)的地產(chǎn)“停貸”事件，居民購(gòu)房的積極性進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)重新掉頭向下。

　　因此綜合來(lái)看，內(nèi)需層面消費(fèi)疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未止跌，企業(yè)投資意愿不足，再加上下半年可能面臨的外需下滑，要實(shí)現(xiàn)年中政治局會(huì)議提出的“實(shí)現(xiàn)較好發(fā)展”，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資利率、更進(jìn)一步降低房貸利率，促進(jìn)寬貨幣向?qū)捫庞玫倪M(jìn)一步傳導(dǎo)，就顯得尤為必要。

　　

　　LPR利率的下降會(huì)影響到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的成本，進(jìn)而影響居民、企業(yè)的消費(fèi)投資意愿。但更直接的，LPR的下降會(huì)直接對(duì)兩個(gè)方面產(chǎn)生較大影響，一是資本市場(chǎng)，二是房貸。

　　首先來(lái)看對(duì)資本市場(chǎng)的影響。一般來(lái)說(shuō)，寬松的貨幣政策對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是典型的利好消息，會(huì)促使股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好的提升。但股票市場(chǎng)看重當(dāng)下，更看預(yù)期的實(shí)現(xiàn)。

　　從歷次LPR的調(diào)降情況看，短期內(nèi)，LPR調(diào)降前通常市場(chǎng)會(huì)表現(xiàn)較好，多數(shù)都是上漲的行情，可能原因主要在于投資者基于高頻數(shù)據(jù)或政策表態(tài)，對(duì)流動(dòng)性有寬松的預(yù)期，因此一定程度上提升風(fēng)險(xiǎn)偏好。但在LPR調(diào)降真正落地后，寬松的預(yù)期得以實(shí)現(xiàn)，股市的表現(xiàn)反而相對(duì)較差。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，LPR調(diào)降的影響則可以淡化，股市的表現(xiàn)更多的取決于寬貨幣后到寬信用的傳導(dǎo)，即經(jīng)濟(jì)基本面的表現(xiàn)。如果寬貨幣能夠落地，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資需求上升，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，股市會(huì)迎來(lái)一段時(shí)期內(nèi)的業(yè)績(jī)、估值雙提升。典型如2020年面對(duì)疫情沖擊下，短期大幅調(diào)降一年期和五年期LPR利率，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求的修復(fù)，后期經(jīng)濟(jì)顯著回升，股市也表現(xiàn)較好。反之，如果寬貨幣到寬信用傳導(dǎo)不暢，資金在銀行間市場(chǎng)空轉(zhuǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)于資金的需求不足，LPR的下降只能短期提振股市的表現(xiàn)，難以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)牛，恰如今年股市表現(xiàn)，雖然三次調(diào)降LPR，但經(jīng)濟(jì)基本面的較差表現(xiàn)，股市仍然難掩頹勢(shì)。

　　具體來(lái)看，“降息”的影響首先體現(xiàn)在投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好上，因此“降息”落地前成長(zhǎng)風(fēng)格的股票會(huì)顯著受益于估值的提升。“降息”落地之后，則恰恰相反，價(jià)值風(fēng)格會(huì)因未來(lái)業(yè)績(jī)改善預(yù)期而表現(xiàn)更好，成長(zhǎng)風(fēng)格則會(huì)受到壓制。

　　總體來(lái)看，LPR下降前，流動(dòng)性寬松預(yù)期導(dǎo)致成長(zhǎng)股受益；LPR下降后，價(jià)值股則受益于未來(lái)業(yè)績(jī)改善的預(yù)期。

　　除了資本市場(chǎng)外，另一個(gè)則是對(duì)房貸的影響。在2020年8月31日實(shí)施房貸利率“換錨”后，房貸利率與五年期LPR利率掛鉤，因此每月20日公布的五年期LPR利率也會(huì)影響房貸利率。五年期LPR也成為當(dāng)前調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要價(jià)格手段。

　　從當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售的市場(chǎng)情況看，仍然難言樂(lè)觀。特別是7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布后，房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等數(shù)據(jù)，相比6月數(shù)據(jù)全面回落，更進(jìn)一步反映了當(dāng)前“穩(wěn)樓市”的壓力。而房地產(chǎn)上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)近100個(gè)，如果不能穩(wěn)住當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的壓力也會(huì)更難、更大。從這個(gè)角度而言，也更能理解當(dāng)前調(diào)降五年期LPR的必要性和緊迫性。

　　同時(shí)，五年期LPR的調(diào)降也會(huì)對(duì)居民的房貸產(chǎn)生影響。居民房貸利率主要由五年期LPR加上一定的點(diǎn)數(shù)構(gòu)成，根據(jù)測(cè)算，本次五年期LPR利率調(diào)降15BP，對(duì)于30年100萬(wàn)房貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，每月將減少89元的月供。

　　

　　除了對(duì)于資本市場(chǎng)和房貸利率的影響外，近期還有一件對(duì)于有房貸的人影響較大的事，就是要不要提前還貸。

　　近期提前還貸成為了熱議的話題，豆瓣“社畜買(mǎi)房共進(jìn)會(huì)”和“喪心病狂攢錢(qián)”等小組中有大量關(guān)于是否要“提前還貸”的討論。社交媒體也同樣開(kāi)始頻繁討論“提前還貸的利與弊。關(guān)于買(mǎi)房，從“有錢(qián)沒(méi)錢(qián)，先買(mǎi)個(gè)房子”變成了“有錢(qián)沒(méi)錢(qián)，先還貸款”。這種居民自降杠桿、縮減負(fù)債的行為，讓很多人類(lèi)比日本經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期居民和企業(yè)的行為，辜朝明對(duì)于日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)分析的《大衰退》，也由此進(jìn)入更多的人視野。

　　那么為什么會(huì)發(fā)生這種情況？

　　從居民的行為上看，提前還貸與否，本質(zhì)上是對(duì)于資金在不同時(shí)期使用方式的選擇。

　　如果從過(guò)去五到十年的投資市場(chǎng)看，2015年之前在高端理財(cái)中有8%甚至更高的剛兌信托產(chǎn)品，2015年隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的崛起，線上渠道出現(xiàn)了大量的高收益投資產(chǎn)品，包括貨幣基金、互聯(lián)網(wǎng)存款，還有名噪一時(shí)的P2P，雖然現(xiàn)在回頭看P2P的暴雷有其必然性，但放在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下，人們?nèi)匀挥兄鴮?duì)于未來(lái)高收益投資的預(yù)期。而在2018年P(guān)2P普遍性暴雷之后，智能存款、結(jié)構(gòu)性存款又接續(xù)了高收益投資產(chǎn)品，同樣在被整頓之后，隨后便是2019年開(kāi)啟的大牛市，號(hào)稱(chēng)穩(wěn)健投資的固收+產(chǎn)品又占據(jù)投資的C位。

　　可以說(shuō)，在近些年的投資市場(chǎng)中，就是一個(gè)個(gè)高收益投資產(chǎn)品出現(xiàn)又被監(jiān)管整頓消失的過(guò)程，但無(wú)論市場(chǎng)如何變化，人們總能在市場(chǎng)中找到適合自己的高收益投資品。這些投資收益顯然要高于房貸的利率，而房貸又是國(guó)內(nèi)居民少數(shù)可以用低利率加杠桿的融資方式，當(dāng)一筆錢(qián)用于投資，能夠獲取比房貸利率更高的收益時(shí)，或者說(shuō)能夠取得“預(yù)期更高”的收益時(shí)，自然不會(huì)選擇提前還貸。

　　但于當(dāng)下而言，資管新規(guī)使得剛兌被打破，穩(wěn)健的理財(cái)方式不再。權(quán)益市場(chǎng)又表現(xiàn)較差，曾經(jīng)被鼓吹波動(dòng)小、收益高的“固收+”產(chǎn)品，也變成了波動(dòng)大、收益低的“固收-”產(chǎn)品，投資的未來(lái)預(yù)期變的更低。投資者在面對(duì)收入和投資的不確定性中，找不到更高收益的投資渠道時(shí)，閑置資金用于提前還貸看似就成為了必然。

　　特別是對(duì)于很多人而言，如果職業(yè)發(fā)展、收入水平并不如預(yù)期一樣樂(lè)觀，多數(shù)人就會(huì)選擇減輕未來(lái)的負(fù)擔(dān)，縮減債務(wù)，穩(wěn)住現(xiàn)在的生活。

　　

　　提前還貸從適合那些沒(méi)有絲毫投資能力的人，屬于面對(duì)未來(lái)不確定最保守的選擇。但一方面，國(guó)內(nèi)CPI在持續(xù)走高，如果將房?jī)r(jià)或租房等成本考慮在內(nèi)，每年實(shí)際的CPI可能在3%以上，這也就意味著，提前還貸是將目前更為值錢(qián)的錢(qián)，用于還掉未來(lái)不值錢(qián)的錢(qián)。如果用購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)來(lái)計(jì)算，今天的50萬(wàn)，也許到了20年或30年之后，僅僅相當(dāng)于10萬(wàn)甚至更少。另一方面，雖然當(dāng)下的投資收益率并不盡如人意，跑贏房貸利率尚且很難，但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處在低谷期是顯而易見(jiàn)的，疫情沖擊、國(guó)際關(guān)系沖突、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)下行周期等很多負(fù)面影響因素疊加到了一起。但經(jīng)濟(jì)是有周期的，在當(dāng)下低谷期放棄這種資產(chǎn)增值的可能性，而尋求一種并不牢靠的“安全性”，也許心理上能夠給自己以安慰。但經(jīng)濟(jì)從低谷期復(fù)蘇時(shí)，居民風(fēng)險(xiǎn)偏好轉(zhuǎn)向時(shí)，也許會(huì)為“提前還貸”而懊悔。